Premier achat immobilier: acheter son premier logement en 5 étapes

Publié le 2 avr. 2020

Pour beaucoup, devenir propriétaire c’est la concrétisation d’un rêve ou l’accomplissement d’un projet personnel.

Cependant, le chemin entre l’étape de la recherche initiale et celle de l’obtention des clés n’est pas toujours si évident qu’on ne le pense.

Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous proposons 5 étapes clés à suivre lors de l’achat d’un premier logement.


1.
Calculer son budget et valider son financement avec la banque

Il est essentiel de connaitre le montant dont vous disposez pour devenir propriétaire et commencer vos recherches. L’estimation de ses moyens, des taux d’intérêts et des charges hypothécaires futures vont être le moteur du déclenchement de votre futur achat.

Il est donc tout d’abord essentiel de comprendre le montage financier et ensuite de le faire valider avec un conseiller financier. Pour cela, il vous faut donc définir 

  • Votre capital : c’est à dire fonds propres (vos économies, les avoirs de la prévoyance professionnelle et privée (2e et 3e piliers) ainsi que les avances d'héritages ou les donations)

  • Les revenus du ménage

Ainsi, vous allez être en mesure de définir ce que vous souhaitez acheter avec les moyens que vous avez.

 

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2. Définir son projet immobilier

Une fois que vous connaissez votre budget pour votre projet, il est impératif de vous poser les bonnes questions sur le bien immobilier dans lequel vous voudriez investir.

De quel type de bien ai-je envie ? D’un appartement ou d’une maison ? Plutôt neuf ou ancien ? De quelle superficie ai-je besoin?

Cela va vous aider à délimiter vos réels besoins.

Nous vous conseillons de classer vos souhaits en 3 catégories :

infographie catégories besoins


Dans cette étape de recherche, bien souvent, les futurs propriétaires ont tendance à s’imposer un tas d’exigences qui tendent à diminuer au fil des visites.

Suivez les étapes conseillées ci-dessous pour trouver le juste milieu à l’avance et obtenir un gain de temps considérable.

 

3. Recherchez, sélectionnez et visitez des biens avec une agence immobilière

Faire appel à une agence immobilière et entrer en contact avec un agent immobilier est un choix qui peut vous apporter bien des avantages.

Cela vous permet de vous laisser guider, et vous évite les mauvaises surprises.

Retenez que le courtier en immobilier possède une connaissance des prix du marché, en fonction de la localité qui vous intéresse, ce qui va véritablement vous aider.

Son écoute est fondamentale pour comprendre votre besoin. En fonction de vos critères, le courtier va rechercher le bien idéal répondant au mieux à votre demande grâce à ses qualités d’écoute et d’anticipation sur le marché.

Sachez que le premier entretien peut tout à fait se réaliser par téléphone si cela vous rassure et que vous manquez de temps ou que vous ne vivez pas encore dans la région de votre recherche.

A la suite de ces premiers échanges, votre courtier sera à même de vous proposer une première sélection de biens susceptibles de répondre à vos attentes. Il faudra ensuite déterminer lesquels sont à visiter en priorité.

A nouveau, cet entretien peut se faire par téléphone afin de vous présenter les différents biens sélectionnés, les étudier et savoir si vous êtes intéressés pour la programmation de visites.

Une fois les biens à visiter sélectionnés, l’idéal est de se déplacer et les visiter avec l’agent immobilier.

Pour les appartements, sachez que votre courtier doit aussi vous faire parvenir les procès- verbaux ainsi que les comptes et règlements de PPE de l’immeuble que vous visitez. Ils peuvent vous être utiles dans votre décision finale.

 

4. L’achat du bien avec le notaire

Une fois le prix défini, vous allez vous rendre chez le notaire et signer un contrat de vente. Le notaire vous renseignera sur les aspects et spécificités du transfert immobilier envisagé. C’est lui aussi qui va prendre en charge les démarches et demander les autorisations nécessaires à l’établissement de l’acte.

Les frais d’acquisition dépendent des cantons. Une moyenne de 5% du prix d’achat de votre bien est une estimation correcte.

Vous trouverez ci-dessous les deux types de ventes les plus courantes:

 

A. La vente à terme

C’est le laps de temps entre la signature chez le notaire et votre déménagement, la livraison du bien ou de la remise des clés.

En effet, peut-être que le vendeur est dans l’impossibilité de libérer le bien de suite ou que vous devez disposer de temps supplémentaire pour retrouver un locataire de remplacement de votre actuel logement.

De ce fait, vous allez convenir d’une vente avec un délai pour entrer dans le logement. C’est ce qu’on appelle une vente à terme avec l’inscription usuellement d’un droit d'emption. Ce droit vous permet d’être protégé contre la vente du bien immobilier par le vendeur à un tiers pendant ce temps.

Pour cela, un acompte (habituellement 10%) sur le prix de la vente vous sera demandé. Le solde sera dû lors du terme fixé par les deux parties (vous et les vendeurs).

Si par exemple vous achetez du neuf sur plan, vous verserez un acompte et le solde sera versé à la livraison du bien clés en main.

 

B. La vente directe

C’est le cas où le bien est libre de suite. Le notaire instrumente l’acte de vente en tenant compte des conditions sur lesquelles vous vous êtes mis d’accord avec les vendeurs.

Vous versez le montant du prix de la vente sur un compte ouvert au nom du notaire. Il n’y a pas de délai.

Il se chargera par la suite de le transférer sur le compte du vendeur. A vous la remise des clés ! Une fois l’acte validé par le registre foncier, le nom de propriétaire sera donc modifié à votre nom.

A noter : Toute transaction immobilière doit passer par un notaire et aucun montant ne doit être versé au courtier ou au vendeur directement.

 

5. La résiliation de votre bail de locataire

Vous vous posez sûrement la question suivante : Comment rompre un bail de location pour acheter votre futur maison ou appartement ?

En règle générale, votre bail de locataire est résiliable à son échéance contractuelle. C’est-à-dire que la sortie de votre actuel logement est libre de tout engagement à partir de cette date. Cette clause étant restrictive et parfois pénalisante pour le locataire, la loi vous donne le droit de quitter votre logement sans devoir aller jusqu’à l’échéance contractuelle, pour autant que vous respectiez les conditions suivantes:

  • trouver un locataire de remplacement solvable pour le bailleur. Vous devez présenter au moins 3 dossiers solvables de repreneurs et leur demander de s’engager par écrit. Leurs revenus doivent donc être suffisants pour payer le loyer et les charges. Ils ne doivent pas faire l’objet de poursuites ou de dettes (attestation de non-poursuite).

  • Ils doivent également accepter de reprendre le bail aux même conditions que les vôtres (loyer, durée, etc)

Sachez que si votre propriétaire refuse d’accepter vos propositions alors qu’elles répondent aux critères demandés, vous pouvez être libérés de vos obligations contractuelles malgré tout.

Par exemple, si votre bail va jusqu’à fin juillet et que vous décidez de résilier fin mars, vous êtes dans l’obligation de trouver d’autres locataires durant cette période. Sinon, vous serez contraints de payer le loyer.

Votre résiliation doit être envoyée par courrier recommandé signé par tous les co-signataires du bail, dans un délai respectant le préavis d’un mois minimum pour le 15 ou la fin du mois.

Quant au bailleur, il dispose d’un délai d’un mois pour vérifier la solvabilité du locataire proposé.

A noter : chez Naef, si vous êtes déjà locataire et que vous achetez avec notre réseau, nous proposons de l’aide pour trouver rapidement de nouveaux locataires de substitution.

 

En conclusion

A présent, vous avez toutes les cartes en main pour réussir votre premier achat ! Nos courtiers restent à votre disposition pour répondre à vos questions ou interrogations pour lesquelles vous n’auriez pas trouvé vos réponses.

Pour finir, voici un résumé des points sur lesquels vous devez absolument rester attentifs lors de votre phase d’achat :

  • Les frais de courtage : en tant qu’acheteur, vous ne payez rien, ils sont toujours à la charge du vendeur

  • Les frais d’acquisition : environ 5% mais les pourcentages varient d’un canton à l’autre. Vous pouvez trouver des informations complémentaires ici.

  • L’achat sur plan : soyez attentifs à ce qu’ils soient en adéquation avec le bien prévu au départ et vérifiez les garanties du promoteur

  • Le terrain et/ou l’immeuble : renseignez-vous bien sur les réglementations car il peut être déclassé ou dévalorisé dans un futur proche et donc faire perdre de la valeur au bien

 

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Ecrit par Naef Immobilier